Vypratanie nehnuteľnosti po vydražení

Vlastníctvo a držba nie sú to isté

Príklepom a zaplatením ceny sa stanete vlastníkom. Faktické odovzdanie nehnuteľnosti je však samostatná vec — pôvodný vlastník, jeho rodina či nájomník v nej môžu naďalej bývať a nemusia mať kam ísť. Právo je na vašej strane, ale jeho presadenie trvá a stojí peniaze.

Zistite situáciu ešte pred dražbou

Toto je jediný okamih, keď sa dá riziko oceniť a premietnuť do ponuky.

• Pri obhliadke sa pýtajte, kto nehnuteľnosť užíva a na akom základe.
• Overte, či na liste vlastníctva nie je zapísané vecné bremeno doživotného užívania — to je celkom iná situácia než neoprávnené užívanie a nezaniká vydražením.
• Prečítajte si vo vyhláške vetu o závadách a právach tretích osôb, ktoré prechádzajú na vydražiteľa.
• Zistite, či existuje platná nájomná zmluva.

Postup po vydražení

1. Písomná výzva. Osloviť užívateľa písomne, doporučene, s primeranou lehotou na vypratanie. Nie preto, že by to muselo stačiť, ale preto, že sa tým začína doložiteľná časová os.
2. Pokus o dohodu. Finančný príspevok na sťahovanie býva lacnejší a rýchlejší než konanie. Znie to paradoxne, ale pri porovnaní nákladov a času je to často najlepšia voľba.
3. Ak dohoda nie je možná, ďalší postup patrí do rúk advokáta. Konkrétnu cestu určuje to, o aký typ dražby išlo a na akom základe nehnuteľnosť niekto užíva.

S akými nákladmi počítať

Náklady sa nedajú paušalizovať — závisia od toho, či dôjde k dohode, od dĺžky konania a od rozsahu poškodenia. Do rozpočtu preto patrí samostatná rezerva, nie odhad „nejako to dopadne“.

• právne zastúpenie a súdne poplatky,
• prípadný príspevok na sťahovanie pri dohode,
• odvoz a likvidácia zanechaných vecí,
• vyčistenie a oprava po odovzdaní,
• výmena zámkov, poistenie, prihlásenie energií,
• čas, počas ktorého nehnuteľnosť nič nevynáša.

V kalkulačke celkových nákladov vydraženia je na to samostatné pole — práve preto, že sa naň najčastejšie zabúda.

Ako riziko znížiť

• Uprednostniť nehnuteľnosti, ktoré sú preukázateľne prázdne.
• Riziko obývanej nehnuteľnosti premietnuť do stropu, ktorý si stanovíte pred dražbou.
• Mať advokáta dohodnutého ešte pred dražbou, nie ho hľadať po nej.
• Nespoliehať sa na to, že „sa dohodneme“ — ale dohodu skúsiť ako prvú.

Prevzatie prázdnej nehnuteľnosti

Aj keď je nehnuteľnosť prázdna, prevzatie má svoje kroky a oplatí sa ich urobiť hneď:

1. Zdokumentujte stav pri prvom vstupe — fotografie s dátumom. Je to podklad pre poisťovňu aj pre prípadný spor.
2. Vymeňte zámky a zabezpečte objekt. Kľúče mohol mať ktokoľvek.
3. Odpíšte stavy meračov a prihláste odber na svoje meno.
4. Uzavrite poistenie. Prázdna nehnuteľnosť je pre poisťovňu osobitná situácia — povedzte im to, inak môže byť poistenie neúčinné.
5. Skontrolujte vodu a kúrenie pred zimou. Prasknuté rozvody v neobývanom dome sú klasická a drahá škoda.
6. Ohláste sa správcovi bytového domu a preverte stav fondu opráv.

Ako s tým počítať pri stanovení stropu

Riziko obývanej nehnuteľnosti sa nedá odstrániť, dá sa však oceniť. Odhadnite náklad a čas, o ktorý sa prevzatie predĺži, a o túto sumu znížte svoje maximálne podanie. Nehnuteľnosť, ktorá je preukázateľne prázdna, má pre kupujúceho jednoducho vyššiu hodnotu než rovnaká obývaná — a v dražbe to má byť vidieť na vašom stropu.

Ak vám riziko nesedí, počkajte na iný záznam. Dražby sa vyhlasujú denne a nič nenúti dražiť práve túto.

Časté otázky

Kedy sa stávam vlastníkom?

Pri dobrovoľnej dražbe príklepom, ak vydražiteľ uhradí cenu dosiahnutú vydražením v lehote podľa vyhlášky. Podkladom pre zápis do katastra je notárska zápisnica o priebehu dražby.

Môžem po vydražení vymeniť zámky?

Nie, kým je nehnuteľnosť obývaná. Svojpomocné vypratanie je riziko, ktoré obráti právnu situáciu proti vám.

Čo ak je v nehnuteľnosti nájomník s platnou zmluvou?

To je odlišná situácia než neoprávnené užívanie a treba ju posúdiť podľa konkrétnej zmluvy a okolností. Existenciu nájmu preto zisťujte pred dražbou.

Zaniká vecné bremeno doživotného užívania vydražením?

Nie automaticky. Práve preto je časť C listu vlastníctva a veta vo vyhláške o závadách prechádzajúcich na vydražiteľa najdôležitejšia informácia z celého spisu.